How eviction works step by step, and what defenses you have at each stage
This page covers the eviction process in New York for a residential tenancy — the notices a landlord must serve, the timeline, and what you can do at each stage.
It does not cover commercial leases, or mobile home parks where a separate statute applies. Where a city has its own rules, those may differ from the state statute below.
RPAPL § 711：租客不得被逐出占有，除非经 special proceeding 诉讼程序，且须有法定事由。
§ 711(2) 规定租客定义：rooming house 住客或 hotel 住客连续占有满 30 天或以上者为 tenant；squatter 不是 tenant。房东起诉前须依 § 735 送达通知。
RPAPL § 711 ↗Applies when: 欠租。以书面 demand 要求「支付欠租 或 交还房屋」（二者择一），须至少提前 14 天，并附RPL § 231-c 的 good cause 声明。
Counted from: 房东发出书面索款或要求交房之后
Service: § 735：亲自交付本人；或交付并亲留给住所/雇佣于该物业的适龄且有 discretion 之人（须先取得进入许可）；或仅在上述失败时贴于物业显眼处或塞于入口门下。且在 (b)(c) 情形下须于 1 日内同时以 registered 或 certified mail 及 first class mail 寄出副本。文书及送达证明须于 3 日内向法院立案。
· § 735 完全未提及 newspaper publication —— 送达方式中没有登报。
· 14 天通知须附 RPL § 231-c 的三项声明：(i) 该单元是否适用 Article 6-A good cause eviction law，若豁免须说明理由；(ii) 若不续租，合法依据；(iii) 若涨租超过 local rent standard，须给出理由。
· 该项声明为 2024 年 laws ch.56 part HH § 7 加入。
RPAPL § 711(2); RPL § 231-c ↗Applies when: 不存在 landlord-tenant 关系的占有（如经武力或非法方式进入、止赎后占有、license 届满后占有）。
Counted from: 提起 proceeding 之前
Service: § 735 规定的三种方式。
· 共 11 项事由。第 10 项（以武力或非法方式进入）与第 11 项（因雇佣关系占有且雇佣终止）明文豁免 notice to quit。
· 该条不适用于常规住宅驱逐 —— 不存在租赁关系 ≠ 房东-租客关系。
RPAPL § 713 ↗Applies when: 无过错驱逐（受Article 6-A 覆盖的单元）：房东须取得法院命令并确立 § 216(1)(a)-(j) 之一为 good cause。
Counted from: Article 6-A 覆盖期间内，无固定期限 tenancy 也受保护
Service: 见下方 timeline 中 §216(1)(j) 的 30–90 天续约通知要求。
· Article 6-A 的覆盖不依赖居住时长：NYC 境内全部住宅由 §212 覆盖，市外须依 §213 由地方政府自愿 opt-in。
· §214 列出 15 项豁免，其中最常被引用的是 small landlord（全州合计持有不超过 10 套）、owner-occupied 且不超过 10 套、以及月租超过 HUD FMR 245% 的单元。
· §216(1)(j)：租客不同意续约时的合理变更（含合理涨租），须提前「at least thirty days, but no more than ninety days」书面通知。
· §216(1)(b)：违约须在收到书面通知后 10 天内改正（10-day cure）。
RPL §§ 215, 216(1), 212, 213, 214 ↗RPAPL § 768 明确禁止自力驱逐：使用武力、断服务、搬走租客物品、拆门、堵塞门锁或换锁而不给钥匙，均属违法。
§768(1)(a) 适用于已合法占有满 30 天或已签订租约的住客。违反者：故意违反者为 class A misdemeanor，每次违反单独定罪（§768(2)(a)）；民事罚金每次违反 $1,000–$10,000，未安排回住者另加每日最高 $100（自请求回住之日起算，上限 6 个月）（§768(2)(b)）。房东有义务在请求后安排租客回住（§768(1)(b)）。
RPAPL § 768 ↗“「你欠租了，我给你 14 天。」”
核对三件事：通知是否采用「支付欠租 或 交还房屋」二者择一的表述；是否依 §735 的方式送达（亲自交付/留给他人/贴门，且后两者须于 1 日内同时以 registered 或 certified mail 及 first class mail 寄出）；是否附有 RPL §231-c 的三项 good cause 声明。任一环节缺失，通知可能无效。
RPAPL § 711(2); § 735; RPL § 231-c
“「我把你东西搬走了，房子我收回去了。」”
§768 明确禁止搬走租客物品、拆门、堵塞门锁或换锁而不给钥匙，并规定房东有义务在请求后安排回住。故意违反是 class A misdemeanor，每次违反单独定罪，民事罚金每次 $1,000–$10,000。
RPAPL § 768
“「你的租约没到期但我不想续了，直接下个月搬走。」”
若单元受 Article 6-A 覆盖，房东必须先取得法院命令并确立 good cause；且 §216(1)(j) 要求续约变更（含合理涨租）须提前 30–90 天书面通知。不续租的合法依据须在 §231-c 声明中写明。违反 Article 6-A 的后果是终止通知无效，房东还须承担实际损害与律师费。
RPL §§ 215, 216, 231-c
RPAPL § 768：民事罚金每次违反 $1,000–$10,000，未安排回住者另加每日最高 $100（上限 6 个月）；故意违反为 class A misdemeanor。
⚠️ 注意区分：§768 提供的是罚金 + 回住，**不是**损害赔偿倍数。treble damages 在 §853（forcible or unlawful entry or detainer）。另 §216(1)(d) 规定：因违法驱逐且健康安全必需时，租客有权于危险状况消除后 resume possession。
RPAPL § 768(1)(b), (2); RPL § 216(1)(d) ↗Every figure on this page comes from the official text or a state court opinion, not from a summary. The table below lists each provision used and the date it was last checked.
| Statute | Last verified | Source |
|---|---|---|
| RPAPL § 711 | 2026-10-09 | official text ↗ |
| RPAPL § 711(2); RPL § 231-c | 2026-10-09 | official text ↗ |
| RPAPL § 713 | 2026-10-09 | official text ↗ |
| RPL §§ 215, 216(1), 212, 213, 214 | 2026-10-09 | official text ↗ |
| RPAPL §§ 731, 741 | 2026-10-09 | official text ↗ |
| RPAPL §§ 743, 732, 733 | 2026-10-09 | official text ↗ |
| RPAPL §§ 745, 746, 747 | 2026-10-09 | official text ↗ |
| RPAPL §§ 749, 749-A | 2026-10-09 | official text ↗ |
| RPAPL §§ 751, 753, 755, 744 | 2026-10-09 | official text ↗ |
| RPAPL § 768 | 2026-10-09 | official text ↗ |
| RPAPL § 768(1)(b), (2); RPL § 216(1)(d) | 2026-10-09 | official text ↗ |
Where the official text and a secondary summary disagree, this page follows the official text and says so. Where a provision admits of more than one reading, that is flagged rather than smoothed over.
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10 or 14 days depending on the grounds, counted from service of the notice. RPAPL § 711
RPAPL § 768 明确禁止自力驱逐：使用武力、断服务、搬走租客物品、拆门、堵塞门锁或换锁而不给钥匙，均属违法。
The timeline starts only on valid service. § 735：亲自交付本人；或交付并亲留给住所/雇佣于该物业的适龄且有 discretion 之人（须先取得进入许可）；或仅在上述失败时贴于物业显眼处或塞于入口门下。且在 (b)(c) 情形下须于 1 日内同时以 registered 或 certified mail 及 first class mail 寄出副本。文书及送达证明须于 3 日内向法院立案。