How eviction works step by step, and what defenses you have at each stage
This page covers the eviction process in Pennsylvania for a residential tenancy — the notices a landlord must serve, the timeline, and what you can do at each stage.
It does not cover commercial leases, or mobile home parks where a separate statute applies. Where a city has its own rules, those may differ from the state statute below.
68 P.S. § 250.501：房东须以书面通知租客在送达之日起一定期限内搬离，才能提起驱逐之诉。
宾州驱逐走 justice of the peace 程序：房东向 justice of the peace 提交 complaint，JP 签发 summons 要求租客在 7 至 10 日内出庭（§ 250.502(a)），判决后由 writ server、constable 或 sheriff 执行占有令（§ 250.503、§ 250.504）。§ 250.511 保留房东通过 ejectment 诉讼或依书面合同承认判决的 amicable ejectment 收回占有的权利。
68 P.S. § 250.501(a) ↗Applies when: 未按要求支付租金
Counted from: 自送达之日起算
Service: § 250.501(f)：亲自送达本人；或留在主要建筑；或显著张贴于出租房屋。
· ⚠️ 正确天数为 10 天，适用于全部租期长度 —— 常见误引的「2 周 / 2 个月」是错的。
· mobile home park 租客适用不同期限：4 月 1 日至 8 月 31 日为 15 天，9 月 1 日至 3 月 31 日为 30 天。
· 认证邮件（certified mail）不是法定送达方式。
68 P.S. § 250.501(b), (f) ↗Applies when: 租期届满，或因违反租约条件而 forfeiture
Counted from: 自送达之日起算
Service: 同 § 250.501(f)。
· 适用「租期为 1 年以下或不定期间（indeterminate time）」。
· ⚠️ 陷阱：不定期间即月租（month-to-month），是 15 天，不是 30 天。
· mobile home park：租期 1 年以下为 30 天，1 年以上为 3 个月。
68 P.S. § 250.501(b) ↗Applies when: 租期超过 1 年的其他事由终止
Counted from: 自送达之日起算
Service: 同 § 250.501(f)。
· 与 drug-related termination 相关的终止适用 10 天（§ 250.505-A）。
68 P.S. § 250.501(c) ↗宾州法无成文的「禁止自力驱逐」条款，但结构上占有取回只能通过 § 250.502–503 诉讼程序并由法警执行。
另有一条明确的禁止：§ 250.505.1(f) 规定「Under no circumstances may a landlord dispose of or otherwise exercise control over personal property remaining upon inhabited premises without the express permission of the tenant.」—— 房东在租客仍居住期间处置其物品须获明确许可。注意 § 250.505（mobile home）已于 2012 年废止。
68 P.S. § 250.503(b); § 250.505.1(f) ↗“「租约里有Waiver of Notice to Quit 条款，所以我可以直接起诉。」”
§ 250.501(e) 确实明文允许租约约定更短期限甚至完全弃权通知 —— 所以这一条对租客不利，你的主张空间在通知的**内容与送达**是否合规，以及租约条款本身是否有效（如违反 § 250.206 或其他强制性规定）。但请核对：房东仍须证明欠租或违约的事实。
68 P.S. § 250.501(e)
“「我把通知寄给你了，你没收到。」”
宾州法定的三种送达方式是：亲自送达本人、留在主要建筑、显著张贴于出租房屋 —— 邮寄不在其列（certified mail 也不是法定方式）。§ 250.502(b) 对 summons 的送达另列了邮寄。若房东采用非法定方式，请要求其证明实际送达的日期，因为全部期限都从送达之日起算。
68 P.S. § 250.501(f); § 250.502(b)
“「判决下来了，我要拿回房子，还要拿走你的东西。」”
§ 250.505.1 规定房东处置租客遗留物品前须提供书面通知，租客自邮戳日起 10 日内可取回或要求额外存储不超过 30 日。违反者须承担三倍损害赔偿、合理律师费与诉讼费用。房东不得在租客仍居住期间擅自处置其物品。
68 P.S. § 250.505.1(a)-(i)
违反 § 250.505.1 处置租客物品的房东须承担三倍损害赔偿、合理律师费与诉讼费用。
另注意宾州法的结构性事实：Landlord and Tenant Act of 1951 **不提供**一般律师费转移条款。律师费只能来自 (a) 租约约定；(b) § 250.505.1(i) 的弃置财产三倍赔偿；(c) § 250.512 的押金违规双倍赔偿。上诉时另须依 § 250.513 向 prothonotary 缴存下级法院判定的租金金额，现金或保证金支付方得上诉中止执行。
68 P.S. § 250.505.1(a)-(i); § 250.513 ↗Every figure on this page comes from the official text or a state court opinion, not from a summary. The table below lists each provision used and the date it was last checked.
| Statute | Last verified | Source |
|---|---|---|
| 68 P.S. § 250.501(a) | 2026-10-09 | official text ↗ |
| 68 P.S. § 250.501(b), (f) | 2026-10-09 | official text ↗ |
| 68 P.S. § 250.501(b) | 2026-10-09 | official text ↗ |
| 68 P.S. § 250.501(c) | 2026-10-09 | official text ↗ |
| 68 P.S. § 250.502(a), (b) | 2026-10-09 | official text ↗ |
| 68 P.S. § 250.503(a) | 2026-10-09 | official text ↗ |
| 68 P.S. § 250.504 | 2026-10-09 | official text ↗ |
| 68 P.S. § 250.503(b); § 250.505.1(f) | 2026-10-09 | official text ↗ |
| 68 P.S. § 250.505.1(a)-(i); § 250.513 | 2026-10-09 | official text ↗ |
Where the official text and a secondary summary disagree, this page follows the official text and says so. Where a provision admits of more than one reading, that is flagged rather than smoothed over.
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10 or 15 or 30 days depending on the grounds, counted from service of the notice. 68 P.S. § 250.501(a)
宾州法无成文的「禁止自力驱逐」条款，但结构上占有取回只能通过 § 250.502–503 诉讼程序并由法警执行。
The timeline starts only on valid service. § 250.501(f)：亲自送达本人；或留在主要建筑；或显著张贴于出租房屋。